{"id":21411,"date":"2026-05-26T09:08:30","date_gmt":"2026-05-26T13:08:30","guid":{"rendered":"https:\/\/elconquistadorredloslagos.cl\/test\/?p=21411"},"modified":"2026-05-26T09:08:30","modified_gmt":"2026-05-26T13:08:30","slug":"mercado-inmobiliario-de-puerto-varas-entra-en-fase-de-recesion-y-puerto-montt-escala-a-una-sobreoferta-critica","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/elconquistadorredloslagos.cl\/test\/blog\/2026\/05\/26\/mercado-inmobiliario-de-puerto-varas-entra-en-fase-de-recesion-y-puerto-montt-escala-a-una-sobreoferta-critica\/","title":{"rendered":"Mercado inmobiliario de Puerto Varas entra en fase de recesi\u00f3n y Puerto Montt escala a una sobreoferta cr\u00edtica"},"content":{"rendered":"\n

El m\u00e1s reciente Informe Inmobiliario USS-Tinsa revela un severo desacople entre los precios y la capacidad de pago en la Regi\u00f3n de Los Lagos. En Puerto Montt, una familia media necesita destinar el 100% de sus ingresos durante 9 a\u00f1os para comprar una vivienda. En Puerto Varas, este esfuerzo se duplica a 18 a\u00f1os.<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

El mercado inmobiliario en el eje Puerto Montt-Puerto Varas ha ingresado en una fase de \u00abfatiga estructural\u00bb, empujado a ambas ciudades a escenarios divergentes pero igualmente complejos. Seg\u00fan el Informe Inmobiliario elaborado por la Universidad San Sebasti\u00e1n (USS) y Tinsa by Accumin, este desacople se debe a una combinaci\u00f3n de altos precios, demanda debilitada y una brecha creciente entre el valor de la vivienda y la capacidad de pago de los hogares.<\/p>\n\n\n\n

Seg\u00fan datos correspondientes al segundo trimestre de 2025, se observa un aumento sostenido del inventario en la zona sur, que alcanz\u00f3 niveles hist\u00f3ricos de 8.775 unidades (+5,4% trimestral), frente a una ca\u00edda dr\u00e1stica en el ritmo de ventas, que hoy se sit\u00faa en un promedio de s\u00f3lo 1,3 unidades mensuales por proyecto.<\/p>\n\n\n\n

En Puerto Montt los meses para agotar stock subieron 12,9%, alcanzando un promedio 23,7 meses. \u201cObservamos un mercado que sigue construyendo a pesar de que la demanda ya no se absorbe al mismo ritmo, empujando la macrozona hacia una sobreoferta cr\u00edtica, con riesgo inminente de recesi\u00f3n t\u00e9cnica\u201d, sostiene Carlos Aguirre, editor del informe y acad\u00e9mico de Arquitectura USS, advirtiendo que el ritmo de venta de 1,3 unidades al mes es insuficiente para absorber el ingreso de nuevos proyectos.<\/p>\n\n\n\n

Por su parte, Puerto Varas presenta una situaci\u00f3n a\u00fan m\u00e1s compleja, con un mercado virtualmente detenido en volumen, con 25,1 meses para agotar stock y nulo ingreso de nuevos proyectos, lo que sit\u00faa a este mercado en una fase de recesi\u00f3n consolidada.<\/p>\n\n\n\n

Este estancamiento se manifiesta en el indicador Price Income Ratio (PIR), que mide cu\u00e1ntos a\u00f1os de sueldo \u00edntegro necesita una familia para pagar una vivienda, que en ambas ciudades es \u201cseveramente inalcanzable\u201d. En Puerto Montt, el PIR subi\u00f3 de 8,24 a\u00f1os a 9,43. En Puerto Varas, el PIR alcanz\u00f3 un m\u00e1ximo hist\u00f3rico de 18,10 a\u00f1os.<\/p>\n\n\n\n

Fabi\u00e1n Garc\u00eda, director general de Tinsa by Accumin, destaca que esta realidad ha dejado a los programas estatales como el \u00fanico soporte del sistema, que permiten reducir el PIR de a 6,52 a\u00f1os en Puerto Montt, acercando la vivienda a la frontera de viabilidad para la clase media. De hecho, el segmento m\u00e1s din\u00e1mico en ventas se ubica en el mercado de viviendas bajo las 4.000 UF.  \u201cEsto demuestra que la pol\u00edtica p\u00fablica no debe entenderse ya como un ‘complemento’ social, sino como la condici\u00f3n de posibilidad del mercado; sin ella, el acceso es inexistente para m\u00e1s del 75% de los hogares de la zona\u201d, a\u00f1ade Garc\u00eda.<\/p>\n\n\n\n

Loreto Lyon, decana de la Facultad de Arquitectura, Arte y Dise\u00f1o de la Universidad San Sebasti\u00e1n, advierte que este escenario exige repensar los modelos de desarrollo habitacional: \u201cLos resultados muestran que no basta con aumentar la oferta; necesitamos avanzar hacia estrategias de desarrollo urbano m\u00e1s equilibradas, que articulen vivienda, infraestructura, movilidad y acceso a servicios\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Caracter\u00edsticas de la oferta<\/strong><\/p>\n\n\n\n

En ambas ciudades predomina la oferta en proyectos de altura. En Puerto Montt se evidencia concentraci\u00f3n masiva de stock en el centro consolidado y el eje costero este. Mientras que el centro aglutina la mayor cantidad de unidades (densidad), los valores unitarios m\u00e1s altos se desplazan hacia el borde costero oriental. La superficie media de los departamentos se ha ajustado a la baja para mitigar el impacto del precio final, favoreciendo tipolog\u00edas como el 2D-2B y 3D-1B en tramos de UF 2.000-3.000.<\/p>\n\n\n\n

El mercado de Puerto Varas se comporta como un enclave de nicho. A pesar de tener un n\u00famero menor de proyectos, la oferta se dispersa en zonas de alto valor paisaj\u00edstico con valores unitarios promedio considerablemente superiores a los de la capital regional. Se observa una especializaci\u00f3n en tipolog\u00edas de alto est\u00e1ndar (4D-4B) dirigidas a un segmento de inversi\u00f3n, lo que profundiza la expulsi\u00f3n de la poblaci\u00f3n residente hacia nodos perif\u00e9ricos menos equipados.<\/p>\n\n\n\n

Para Aguirre, la soluci\u00f3n no es coyuntural, sino estrat\u00e9gica: \u201cEl mercado ha superado el umbral de equilibrio saludable, situado hist\u00f3ricamente en 12 meses, y hoy exige a los desarrolladores congelar el lanzamiento de nuevos proyectos que no tengan una preventa consolidada o migrar hacia modelos institucionales\u201d. Para el caso de Puerto Varas, el acad\u00e9mico recomienda una pivotaci\u00f3n estrat\u00e9gica hacia proyectos con subsidios de integraci\u00f3n social (DS19) y pol\u00edticas de arriendo protegido para mitigar la segregaci\u00f3n territorial.<\/p>\n\n\n\n

Sobre el Informe Inmobiliario USS-Tinsa:<\/strong> Este informe es resultado de un acuerdo colaborativo entre la Universidad San Sebasti\u00e1n (USS) y Tinsa by Accumin. Su objetivo es analizar la actividad inmobiliaria, identificar tendencias de mercado, evaluar la asequibilidad de la vivienda, obtener proyecciones precisas y aportar datos objetivos al mercado. Esta colaboraci\u00f3n busca mitigar riesgos, facilitar la toma de decisiones y contribuir a la generaci\u00f3n de pol\u00edticas p\u00fablicas en el sector inmobiliario.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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